Под определением «рынок коммерческой недвижимости Украины» до недавнего времени было принято понимать ситуацию в первую очередь в Киеве, с точечными вкраплениями крупнейших мегаполисов, таких как Харьков, Днепр или Одесса.
В 2019 году, по данным исследования международной компании Colliers International (Украина), тренд изменился: в Киеве рынок впервые насытится торговыми площадями, а основное развитие ритейла пойдет в регионы.
Эксперты отмечают еще два интереснейших тренда рынка торговой недвижимости: активно развивающийся сегмент стрит-фуда и поиск арендаторами площадок абсолютно новых форматов.
Поскольку количество свободных объектов, обладающих выгодной локацией в центральной части Харькова и полным набором необходимых характеристик качественной торговой недвижимости (нужная площадь, правильная логистика и полный порядок с коммуникациями), растет медленно, а то и снижается, арендаторы переключаются на хорошие варианты в близости к жилмассивам. Их все больше интересуют площадки, имеющие добавленный вес в виде продуманного маркетинга и креативной идеи.
Читайте также: Харьковчанка Наталия Шмигельская рассказала о бизнес-правилах для начинающих предпринимателей
Пока что, отмечают эксперты, таких объектов в Харькове не то, чтобы достаточно. Спрос на качественную торговую недвижимость в нашем городе заметно превышает предложение. Ситуация на рынке конца 2019 года, если рисовать ее широкими мазками, выглядит следующим образом.
У трех основных локальных игроков, занимающих львиную долю харьковского рынка – ТРЦ «Караван», «Дафи» и «Французский бульвар» не просто нулевая вакантность, а по выражению вице-президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Игоря Балаки, «лист ожидания». Еще два крупных игрока, сети супермаркетов «Класс» и «Рост» хоть и открывают регулярно новые точки, но, по словам основателя консалтинговой компании «Кит» Виталия Щурова, всегда заходят на рынок со своим сформировавшимся пулом арендаторов. А что делать тем, кто не вошел в этот пул?
Для них есть две больших, но пока что призрачных надежды. Первая – это уже почти легендарный ТРЦ «Никольский», огромная торговая локация, которая должна открыться через год. Введение в эксплуатацию знаменитого долгостроя («Никольский» начали строить еще в 2012 году) «выбросит» на рынок 104 000 кв. м. торговых площадей в крайне удачном месте в центре Харькова.
Другая надежда, еще более фантомная, связана с ТРЦ «Магеллан» на окраине Харькова. Для запуска «Магеллана», по словам Игоря Балаки, нужны инвестиции порядка 17-18 млн. долларов.
По информации экспертов, по состоянию на июль 2019 года в Харькове было почти 430 тыс. кв. м профессиональных торговых площадей или меньше 300 кв. м. на тысячу человек. Это в три раза меньше, чем в Киеве и в два раза меньше, чем в Днепре.
В таких условиях владельцы качественных торговых площадей, как мы видим, не бедствуют. Собственник компании «Кит» Виталий Щуров — один из тех, кто в ближайший год-два намерен сократить дефицит качественно коммерческой недвижимости в Харькове и запустить новую большую площадку для ритейлеров и заведений общественного питания в районе Героев Труда.
Виталий оценивает развитие рынка как «нормальное»: в хороших центральных местах арендные ставки растут до 20% в год. Даже торговые площадки, не обладающие достаточной ликвидностью, не в центре, удаленные от людских потоков и станций метро, получают прирост до 10%.
Другое дело, что растут и аппетиты инвесторов. В 2015-16 гг. те, у кого были деньги, успели купить очень качественные, «эксклюзивные» объекты по крайне демократичным ценам. «Эти люди выиграли больше всех. Они за нормальные деньги купили то, что раньше стоило не просто дорого, а предельно дорого, либо вообще не продавалось», — рассказывает Виталий Щуров.
Таких торговых площадок, где «идеально сошлись все звезды», из которых главная звезда – удачное место в центральной части Харькова, в нашем городе порядка пятнадцати, и купить их, начиная с 2017 года фактически нереально. Сколько сейчас стоит магазин в районе Градусника, на Стекляшке или на перекрестке улиц Пушкинской и Петровского? Заинтересованы ли собственники в продаже?
«Период того, что можно купить «эксклюзив» за какую-то вменяемую математику, уже закончился. Макроэкономическая ситуация в стране стабилизировалась, идет устойчивый рост. Пошел этап сокращения предложений, площадок сдают меньше», — подытоживает Виталий Щуров.
Kyiv Food Market
В условиях дефицита торговых площадок, «паразитирующих на траффике», по выражению Виталия Щурова, то есть крайне удачно расположенных на пути движения людских потоков, арендаторы ищут торговые помещения, обладающие маркетинговым весом: внятной концепцией и вовлекающей клиента идеей.
Одна из таких идей, которую уже несколько месяцев активно разрабатывает агентство «Кит» — собрать все популярнейшие кухни мира под одной крышей на удачной локации в десяти шагах ходьбы от станции метро «Героев труда». Хотя «под одной крышей» — не до конца исчерпывающая характеристика, поскольку проект предусматривает также летнюю площадку.
Это достаточно масштабная инициатива: к 2020 году собственники планируют ввести в эксплуатацию 7 000 кв. м. удачно расположенных торговых площадей.
«Мы взяли хорошую площадку и увидели, что при загруженности локации в районе станции метро «Героев труда», 50% проекта сразу же подлежит реализации. Когда мы оценили масштаб, то решили сделать ядро проекта из общепита и после первичных переговоров с системными игроками рынка, получили просто шикарный отзыв», — рассказывает Виталий Щуров.
По его словам, лично его проект зажег, прежде всего, возможностью «с самого начала сделать все правильно» с точки зрения локации, геометрии помещений, инфраструктуры, парковок, городских коммуникаций и маркетинга.
«Сегодня общепит приобретает не просто функцию продать, условно говоря, 2 килограмма еды одному человеку, он рассматривает себя с точки зрения времяпровождения клиента. Поэтому заведения борются за новые концепции. Просто «банкетный зал» уже не работает. Нужна какая-то фишечка», — утверждает Виталий Щуров.
Читайте также: Когда стратегия решает: компания Харьков Химпром отметила свое 15-летие
Деталей проекта Виталий пока не раскрывает по соображению «деньги любят тишину», известно только, что под одной крышей соберутся грузинская, японская, американская и прочая кухня мира, и каждый ресторан будет представлен в его «каноническом», правильном формате. Из шести тысяч квадратных метров под еду уйдет две с половиной тысячи, остальное будут арендовать связанные с общепитом магазины, например винные, мясные или продуктовые.
Сама идея фуд-кортов или фуд-холлов, конечно, не нова; новостью, и новостью хорошей является расползание условной «цивилизации» в форме интересных концептуальных заведений с небанальным маркетингом в регионы и спальные районы.
Виталий Петров
Не забудьте підписатися на 
в Телеграмі 
, щоб мати можливість читати нові пости!
