Ситуация на первичном и вторичном рынке недвижимости в Украине неоднозначная. По ожиданиям инвесторов, текущая ситуация в мире должна поспособствовать снижению стоимости 1 м2 недвижимого имущества и спровоцировать волну продаж неликвидных квартир. Однако в действительности замедление темпов строительства, банкротство некоторых застройщиков и рост курса доллара по отношению к национальной валюте спровоцировало подорожание квадратных метров.
Кроме того, практически год назад произошла реформа ГАСИ (Государственной архитектурно-строительной инспекции). Это ведомство считалось наиболее коррумпированным в стране, поэтому его реорганизация была неизбежной. Однако обновления в работе инспекции значительно замедлили получение документов и разрешительных бумаг, которые необходимы девелоперам для начала нового строительства. В некоторых городах через несколько лет такой коллапс может спровоцировать недостаток жилых объектов на первичном рынке.
А какая ситуация с новым и старым жилым фондом в Харькове? Команда vn.com.ua тщательно проанализировала настроение инвесторов и застройщиков в городе, поэтому делится собственной подробной аналитикой.
Из этой статьи вы узнаете:
Планируете обзавестись собственной квартирой, но сомневаетесь, когда лучше всего произвести сделку купли-продажи? Ниже вы узнаете необходимую информацию, которая поможет принять окончательное решение.
По текущим данным, в 2020 году численность населения в Харькове превышает 1,4 млн человек. Вместе с агломерацией число жителей превышает 2,1 млн. Это один из крупнейших городов Украины, который официально делится на 9 районов и регулярно входит во внутренние ТОПы.
Осенью прошлого года журнал «Forbes Украина» включил его в рейтинг лучших украинских городов для бизнеса. Миллионник вошел в десятку лучших и получил высокие баллы по многим оценочным критериям журнала. Например, команда Forbes высоко оценила покупательскую способность горожан, деловую активность, транспортное сообщение и прозрачность в работе городских органов власти.
Кроме того, на момент написания этого аналитического обзора населенный пункт занимает 3 строчку во всеукраинском рейтинге городов. Выше него в списке находится только Ивано-Франковск и Каменское (до 2016 года назывался Днепродзержинск).
Также нельзя забывать об удачном расположении города-миллионника и наличии большого количества сильных вузов. Благодаря первому фактору через него проходит множество железнодорожных путей и автомобильных магистралей. Сюда удобно привозить различные товары, оборудование и заниматься промышленной деятельностью. А наличие лучших университетов и институтов делает город крупным центром по подготовке ценных специалистов. Ежегодно здесь выпускается свыше 33 000 профессионалов в различных областях.
Наличие крупных заводов, промышленных предприятий и многочисленных рынков обеспечивает множество рабочих мест. Вместе с тем здесь активно развивается IT-сектор. По данным исследования AIN.UA за 2019 год, в городе работает 500+ сервисных и продуктовых IT-компаний. Число сотрудников в них превышает 31 000 человек. Больше IT-специалистов находится только в Киеве.
Несмотря на загруженность дорог и постоянные пробки, харьковские власти относительно хорошо продумали систему работы общественного транспорта. В населенном пункте есть метро, автобусы, трамваи, троллейбусы и маршрутные такси. Даже при покупке жилья в удаленном районе инвесторы не будут отрезаны от основной инфраструктуры.
Одновременно с этим в населенном пункте отлично развита культурная жизнь, много парков, мест для отдыха, есть театры и кинотеатры. В этом году журнал «Хмарочос» включил харьковские урбан-парки в список 15 лучших украинских проектов за последние 10 лет.
Все перечисленное делает город одним из самых привлекательных в стране для приобретения собственного недвижимого имущества. В настоящий момент здесь осуществляется продажа квартир в 76 новых жилых комплексах различного класса. При этом на нескольких крупных сайтах опубликовано свыше 800 объявлений о продаже квартир в уже построенных зданиях или объектах старого жилого фонда.
Основная часть городских новостроев сосредоточена вдоль веток метро или основных транспортных развязок. Это делает проекты более ликвидными для перепродажи, а также позволяет владельцам не тратить лишнее время на выполнение повседневных задач. Однако такая особенность напрямую влияет на средний ценник за квадратные метры.
Согласно информации на сайте dom.ria, средняя цена 1 кв. м. равна 23 670 грн ($849). Довольно высокий показатель даже с учетом хорошей покупательской способности харьковчан и наметившейся положительной динамики котировок. В столице, для сравнения, средние цифры равны 34 800 грн ($1249), а во Львове – 24 480 грн ($878).
Жилые комплексы какого класса чаще всего строят в городе?
Исходя из этого, на первичке преобладают комфортабельные многоэтажки. Такой тип недвижимости максимально соответствует ожиданиям покупателей и обеспечивает им все самое необходимое. Как правило, подобные ЖК имеют собственную инфраструктуру, расположены недалеко от остановок общественного транспорта или станций метро, школ или гимназий, детских садов.
Также харьковчане и иногородние покупатели стали чаще выбирать для инвестиций многоквартирные проекты подороже. Как и в других городах, эти ЖК располагаются в лучших спальных районах или недалеко от центра. Преобладающее большинство харьковских объектов бизнес-класса находятся в Шевченковском и Московском районах. Часть интересных предложений находится в Киевском, Основянском и Слободском районах, поближе к центральной части миллионника.
Стоимость жилых квадратных метров сильно отличается. Здесь важную роль играют сразу несколько факторов:
Самыми доступными для покупки традиционно считаются проекты эконом. В некоторых панельных многоквартирных комплексах можно приобрести м2 от 11 250 гривен или $403. Средний показатель по рынку находится на уровне 13 900 гривен или $499. Среднерыночная цена между объектами комфорт и бизнес отличается незначительно. За метр жилой площади в первой категории ЖК застройщики обычно просят от 22 190 ($796). При этом в новостройках класса бизнес стандартная цифра находится на уровне 23 600 ($847).
В элитных многоквартирных зданиях суммы более значительные. Девелоперы просят за кв. м. в таких квартирах около 34 675 гривен ($1244). Престижный вариант обойдется втрое дороже, чем социальный объект в панельке. При этом разница между средним по ценнику домом и бизнес едва заметна.
В большинстве районов города никаких изменений в ценообразовании не наблюдается. Цифры сохраняются на прежнем уровне: не падают, и не растут. Однако в Новобаварском спрос на недвижимость заметно упал, что повлекло за собой образование ниспадающего тренда. В этой части Харькова новая застройка обесценилась в текущем месяце на 15%.
При этом в Основянском, Московском, Слободском, Шевченковском и Северной Салтовке котировки подросли на 2-5%. В настоящее время инвестиции в многоквартирные проекты, расположенные на их территории, являются самыми эффективными и выгодными.
Усредненный ценник на квартиры с учетом количества комнат (суммы указаны в гривнах):
В текущих условиях сложно предсказать, каким будет дальнейшее движение цифр на первичке. В течение полугода котировки имели волнообразный характер. В конце августа и начале сентября прошлого года был резкий откат вниз. Тогда среднестатистическое значение за новую недвижимость находилось на уровне 20 000 гривен. Однако уже в октябре спрос на ЖК естественным образом повысился, значения поползли вверх.
На протяжении последних нескольких месяцев наблюдалась следующая закономерность: в начале месяца ценник рос, ближе к концу – снижался. В начале года сложно точно сказать, каким путем пойдет первичный рынок дальше. Обычно в январе наблюдается естественный спад покупательской способности и интереса инвесторов к жилой недвижимости.
Несмотря на неоднозначную ситуацию с формированием итоговой цены для новых вариантов жилья, на вторичке ситуация чуть более однозначная. Уже с началом нового квартала стало понятно, насколько город интересен для инвесторов и есть ли прирост доходов местного населения.
Январь всегда считался спокойным месяцем среди агентств недвижимости и риэлторов. Именно в этот период заключается минимальное количество сделок купли-продажи и люди реже просматривают понравившиеся объекты. Однако именно в прошлом месяце покупатели проявили особый интерес к вторичке. По информации АСНУ (Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины), в январе 2021 года покупали на 24% больше объектов, чем в аналогичный период годом ранее. Для текущего периода цифра огромная.
Пока спрос на недвижимое имущество в некоторых других городах падал, харьковские «вторичные» квартиры за 12 месяцев подросли на $22 и на 3 857 грн в национальной валюте. Усредненное значение за метр квадратный составляет 20 846 грн или $740 (для построенных домов).
По микрорайонам наибольший прирост продемонстрировали следующие части города:
Хуже всего покупать варианты в Баварии, Залютино, на Защитников Украины, Спортивной и Песочине. Там ценники упали на 0,8-1,7% за прошедший год.
Многие эксперты говорят о том, что число объявлений о продаже квартир увеличилось примерно на 15%. Причем связано это во многих случаях с приобретением объектов в новых многоквартирных комплексах. Часть продавцов избавлялась от жилых квадратных метров в старых зданиях и сразу же инвестировала денежные средства в строящиеся или уже возведенные новострои.
Еще одной интересной особенностью прошедших 4 кварталов стало то, что недвижимое имущество быстро находило следующих владельцев. В большинстве случаев с момента публикации до подписания документов у сторон уходило чуть меньше трех недель. Самые ликвидные варианты в хорошем районе и состоянии уходили за несколько дней.
Харьковское агентство недвижимости VALION в своем аналитическом материале опубликовало информацию, что 80% многоквартирных объектов обычно продаются за 18 дней. Оставшиеся предложения переходили в руки других владельцев за 2-3 месяца.
Четкой градации стоимости с учетом количества комнат на вторичке не наблюдается. Эксперты говорят о том, что инвесторы чаще выбирали варианты в бюджете от $25 000 до $30 000. Общая площадь и другие критерии при этом у харьковчан отходили на второй план. Также покупатели могли выбить скидку на месте в размере 10-15% от первоначального запроса продавца. Чаще всего на уступки шли те, кто хотел быстрее продать недвижимое имущество или заведомо завышал реальную стоимость квадратных метров.
За счет постоянного развития Харькова спрос на квартиры в новых и старых домах, скорее всего, останется прежним. Постоянное развитие промышленности, улучшение инфраструктуры и увеличение привлекательности города для проживания не позволят стоимости резко упасть. Приток новых специалистов, строительство ЖК и развитие микрорайонов поспособствуют тому, что ценники на квартиры будут понемногу расти.
Не забудьте підписатися на 
в Телеграмі 
, щоб мати можливість читати нові пости!
